Ruimtelijke ordening

Introduceer flexibel beheer van bestemmingsplannen

Terug naar de natuur is veel te duur. Daarom geldt: eens bouwgrond is altijd bouwgrond. Grondexploitatie blijkt een verslavende hobby waar menige gemeente maar moeilijk van los komt. Als we zo door gaan raakt de grond vanzelf een keer op. Wat dan?

En toen kwam er krimp

Enkele krimpregio’s hebben hun neus al gestoten aan grondexploitatie. Door de dalende vraag naar woningen en bedrijfsruimte kon de gemeente haar grond aan de staatstenen niet kwijt. Sterker nog, ze erfde uitgewoonde huizen en afgedankte bedrijfspandjes. Slopen zou je zeggen; én maak er een leuk parkje van. Maar wie gaat dat betalen? Grond terugkopen kost geld. Des te meer als er nog een huis op staat. Dan heeft de grond een woon- of bedrijfsbestemming. Dat is dure grond, die afgewaardeerd moet worden. Het huis slopen kost ook geld, net als de leidingen uit de grond halen en het puin afvoeren. Dat gaat de eigenaar nooit betalen. Dat wordt dus een peperduur parkje voor de inwoners van de gemeente.

In de praktijk probeert de eigenaar zo lang mogelijk zijn pandje voor een redelijke prijs van de hand te doen. De gemeente staat ondertussen de verloedering van de ongebruikte pandjes net zo lang toe totdat burgers uiteindelijk maatregelen eisen en zich daarmee bereid verklaren om de prijs van onteigening te betalen. Dit proces kan jaren duren, want zowel de eigenaar als de gemeente schuiven het onvermijdelijke verlies graag zo lang mogelijk voor zich uit.

Bestemmingen afwaarderen

In hoofdstuk zes van de wet ruimtelijke ordening (Wro) is te lezen dat de gemeente tegen betaling een vergunning mag uitgeven voor de exploitatie van de grond. Er staat ook dat de gemeente de schade moet vergoeden als de zij besluiten neemt waardoor de eigenaar zijn grond niet meer kan exploiteren zoals het is vergund. In hoofdstuk drie van de Wro is te lezen dat gemeenten eens per tien jaar de bestemming voor het gebruik van gebieden opnieuw moet vaststellen. Gemeenten die geld willen verdienen kunnen bijvoorbeeld natuurgebieden bestemmen voor landbouw of bouw. Slimme gemeenten kopen eerst de grond op voordat ze de bestemming “opwaarderen”. Op deze wijze hebben zij decennia lang flink de kas gespekt. Waar gemeenten niet bij stil hebben gestaan, is dat de opbrengsten uit grondexploitatie gezien moeten worden als statiegeld. Om bij bestemmingswijziging de grond te kunnen “afwaarderen” is immers geld nodig voor schadeloosstelling.

Statiegeld of zakgeld

Zo bezien zit de wet goed in elkaar. Toch gaat er iets mis. Gemeenten geven het met grondexploitatie verdiende geld uit aan zwembaden, bibliotheken, theaters, cultuur- en sportverenigingen, welzijnsinstellingen en meer. Tegen de tijd dat het inwonersaantal en het aantal bedrijven krimpt, is al het geld op dat bedoeld was om van bouwpercelen opnieuw landbouwgrond of natuur te maken. Het lange termijn beleid van ruimtelijke ordening verliest het dus van actuele behoeften aan cultuurprojecten, sociale zorg, sport en vermaak. Het is niet zozeer dat gemeenten niet met geld om kunnen gaan; er gaan gewoon tientallen jaren overheen voordat de bestemming van een gebied “afgewaardeerd” moet worden. Het is bijna ondoenlijk voor een gemeente om voor zo lang grote financiële reserves aan te houden. Een statiegeld systeem bestaat dus eigenlijk niet. Groeien lijkt de enige oplossing voor een gezonde gemeentelijke begroting die in alle burgerwensen kan voorzien.

De bestemming bepaald de grondprijs

Grondprijzen worden bepaald door vraag en aanbod. De bestemming die op de grond berust vormt de grondslag voor de vergunning die verkregen kan worden en bepaald dus de prijs. Nergens in de Wro is bepaald dat de vergunningen voor de exploitatie van grond een onbeperkte looptijd moeten hebben. De Wro stelt wel expliciet dat bestemming elke tien jaar opnieuw vastgesteld moeten worden. Toch worden vergunningen voor onbepaalde tijd uitgegeven en bestemmingen zelden gewijzigd van wonen naar landbouw of naar natuur. Waarom?

Bestemming naar levensduur van gebouwen

In het bouwbesluit wordt ervan uitgegaan dat de levensduur van een gebouw vijftig jaar is. Van de belastingdienst mag een bedrijfspand daarom in vijftig jaar worden afgeschreven. Hypotheken voor woonhuizen hebben een looptijd van dertig jaar. Daarna wordt een huis geacht om vrij op naam te kunnen staan. Woningcorporaties bouwen al vaak met de intentie om later te kiezen voor sloop en nieuwbouw. De investeringskosten zijn dan lager en er kan beter ingespeeld worden de veranderlijke wooncultuur. Soms worden flats en woningen al na vijftig of zestig jaar gesloopt. Een gemeente kan in lijn hiervan besluiten om de woonvergunning of bedrijfshuisvesting ook te beperken tot dertig, vijftig of zestig jaar, al dan niet met de mogelijkheid tot aanvraag van verlening. Dit geeft een enorme impuls aan bouwinnovatie.

Een exploitatievergunning met een beperkte tijdsduur geeft de mogelijkheid om nadere voorwaarden te stellen voor het grondgebruik aan het einde van de looptijd. Behalve verlenging van de vergunning kan de gemeente ook eisen dat een gebouw verwijderd moet zijn en de grond terug gebracht moet worden in haar oorspronkelijke staat. Bijvoorbeeld tot kale grond vrij van bebouwing, kabels en leidingen. Als de omstandigheden het noodzakelijk maken dat de grond “afgewaardeerd” moet worden tot landbouwgrond of natuurgrond scheelt dat al aardig in de kosten. De sloopkosten zijn immers al voor rekening van de gebouweigenaar. De gemeente hoeft alleen maar zijn verlies te nemen voor de bestemmingswijziging van de grond. Dit biedt gemeentes budgettair ruimte om flexibeler om te gaan met het (eens per tien jaar) wijzigen van de gebiedsbestemmingen.

Flexibel beheer is bestand tegen krimp en groei

Gemeentes die het stelsel van permanente vergunningen verruilen voor een stelsel van tijdelijke vergunningen zullen merken dat de markt van vraag en aanbod hierop reageert met een lagere waardering van bouwgrond. Als bestemmingen hun permanente karakter verliezen worden de prijsverschillen tussen natuur-, landbouw- en bouwgronden vanzelf kleiner. Dat maakt het voor gemeenten nog betaalbaarder om bestemmingsplannen flexibel te beheren. Met het ruimtelijke ordening beleid kan dan beter ingespeeld worden op demografische ontwikkelingen, zowel bij groei als krimp. Het systeem van opwaarderen en afwaarderen wordt een systeem van herwaarderen van natuur-, landbouw- en cultuurlandschap zoals het bedoeld is.

 

Bronnen:

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *